Immer wenn Du ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchtest, bekommst Du es automatisch mit der Grundschuldbestellung zu tun. Doch was bedeutet das genau? Wie läuft die Grundschuldbestellung ab und was ist dabei zu beachten? Im Folgenden zeigen wir Dir die wichtigsten Zusammenhänge und Tipps.

Was ist überhaupt eine Grundschuldbestellung?

Die eigenen vier Wände sind für viele Menschen ein Lebenstraum. Doch nur die wenigsten können den Kaufpreis einfach aus eigenen Mitteln bezahlen. Also benötigst Du bei solchen Projekten fast immer einen Kredit. Genau hier kommt die Grundschuldbestellung ins Spiel. Eine Immobilienfinanzierung zeichnet sich nämlich durch zwei wichtige Merkmale aus:

  • Sehr hohe Kreditsummen (oft ab 200.000 Euro aufwärts)
  • Relativ lange Laufzeiten (10-30 Jahre)

Wenn Du eine Kreditanfrage bei der Bank stellst, braucht diese für die Darlehensvergabe entsprechende Sicherheiten, falls Du den Kredit nicht mehr zurückzahlen kannst. Der Verlust von mehreren Hundert Tausend Euro wäre für das Kreditinstitut nämlich ein nicht tragbares Risiko. Zusätzlich lässt sich das eigene Einkommen über Zeiträume von mehreren Jahrzehnten nur schwer planen.

Da Immobilien wie Häuser nebst jeweiligem Grundstück und Wohnungen jedoch relativ stabile Vermögensgegenstände darstellen, können sie selbst als Sicherheit für einen Kredit dienen. Dabei wird ein Pfandrecht (die sogenannte Grundschuld nach §1191 BGB) ins Grundbuch Deiner Immobilie eingetragen. Die Grundschuldbestellung bezeichnet die Eintragung des Grundpfandrechts ins Grundbuch beim Grundbuchamt Deiner zuständigen Gemeinde. Es handelt sich dabei um einen Verwaltungsakt.

Mit der Grundschuldbestellung erhält die Bank schließlich das Recht, bei einem erheblichen Zahlungsausfall eine Zwangsversteigerung zu beantragen. Aus den Erlösen würden dann zunächst die offenen Schulden bezahlt. Du als Schuldner erhältst den überschüssigen Betrag, sofern sich die Kosten aus der Zwangsversteigerung decken lassen.

Wichtig: Auch wenn die Grundschuldbestellung eher einen formalen Akt darstellt, ist Sie für Dich als Kreditnehmer sehr wichtig. Die Bank zahlt den Immobilienkredit nämlich erst dann aus, wenn sie die Grundschuldbestellungsurkunde erhält. Sollte sich also die Prozedur verzögern, kannst Du auch erst später über die Darlehenssumme verfügen!

Brauche ich zwingend eine Grundschuldbestellung?

Sobald Du eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen möchtest, verlangt die Bank Sicherheiten in entsprechender Höhe. Solltest Du also Deine Immobilie nicht mit Deinem Eigenkapital kaufen können, kommst Du um eine Grundschuld nicht herum. Diese erfordert wiederum eine Grundschuldbestellung.

Es existieren allerdings einige sehr seltene Fälle, in denen Du auf die Bestellung einer Grundschuld verzichten kannst:

Du benötigst nur eine sehr geringe Darlehenssumme

In diesem Fall verfügst Du über ein sehr großes Eigenkapitalpolster und benötigst nur noch eine kleine Restsumme als Kreditauszahlung. In der folgenden Beispielrechnung schauen wir uns dies einmal an:

PostenBetrag
Kaufpreis der Immobilie 380.000 Euro
Nebenkosten (ca. 10%) 38.000 Euro
Gesamtkosten 418.000 Euro
Eigenkapital 390.000 Euro
Benötigte Kreditsumme 28.000 Euro

Beispielrechnung für eine Immobilienfinanzierung ohne Grundschuldbestellung

Per Grundschuld besicherte Baudarlehen beginnen im Normalfall erst bei 50.000 Euro. Bei niedrigeren Beträgen lohnt sich die Eintragung einer Grundschuld aufgrund des Aufwands kaum. In diesem Fall würdest Du wahrscheinlich einfach einen unbesicherten Ratenkredit für Deine Immobilie aufnehmen.

Stehst Du vor einer solchen Situation, müsstest Du abwägen: Fallen die Kosten der Grundschuldbestellung stärker ins Gewicht als die höheren Zinsen durch die fehlende Besicherung?

In den meisten Fällen stellt sich diese Frage allerdings nicht, da nur sehr wenige Immobilienkäufer über so viel Eigenkapital verfügen.

Auf der Immobilie liegt bereits eine Grundschuld

Sollte sich bereits eine eingetragene Grundschuld im Grundbuch der Immobilie befinden, kann der Verkäufer diese an Dich als Darlehensnehmer übertragen. In diesem Fall wäre auch keine Grundschuldbestellung notwendig, da diese ja bereits existiert. Sie würde lediglich auf Deinen Namen als Käufer umgeschrieben. Dies wäre jedoch mit Einschränkungen verbunden:

  • Die Grundschuld ist auf die bisherige Bank ausgestellt
  • Es besteht die Gefahr, dass über die Grundschuld noch ein Darlehen besichert wird

Somit solltest Du hier sehr vorsichtig sein. Wenn Du die Grundschuld ungeprüft mit übernimmst, musst Du im schlimmsten Fall für fremde Schulden aufkommen. Aus diesem Grund sollte der Verkäufer bei einer eingetragenen Grundschuld die Löschungsbewilligung der bisherigen Bank vorlegen können. Damit bestätigt die Bank, dass keine Forderungen mehr bestehen.

In diesem Fall hast Du zwei Alternativen, wenn Du auf eine Löschung und erneute Grundschuldbestellung verzichten möchtest:

Die Grundschuld besteht nach der Übertragung auf Dich als Käufer weiterhin bei der Bank, auf der ehemalige Eigentümer sie hat eintragen lassen. Du könntest nun bei der gleichen Bank ein Baudarlehen aufnehmen und so die Grundschuld einfach wieder nutzen. So sparst Du Dir die Grundschuldbestellung.

Legst Du Dich als Darlehensnehmer auf eine Bank fest, kannst du die Angebote nicht mehr vergleichen. Dies hat am Ende vielleicht höhere Zinsen zur Folge.

Du kannst einen Grundschuldeintrag normalerweise auch von einer Bank auf einen anderen Kreditgeber übertragen. Dies funktioniert jedoch nur, wenn beide Banken einwilligen. Hier kommt es ganz auf den Einzelfall an: Während einige Kreditanbieter kein Problem mit einer solchen Überschreibung haben, stellen sich andere wiederum quer. Grundsätzlich ist dieser Schritt jedoch möglich und auch lohnend: Die Kosten für die Grundschuldbestellung fallen dabei nämlich weg.

Wie läuft eine Grundschuldbestellung ab?

Die Bestellung einer Grundschuld ist ein recht formaler Prozess, der notariell beurkundet werden muss. Dies liegt an der Tatsache, dass dabei ein Grundstück den Besitzer wechselt und Grund und Boden in Deutschland besondere rechtliche Regelungen gelten. Das bedeutet: Nur der Notar darf wirklich eine Grundschuld bestellen. Du als Kreditnehmer kannst den Prozess nur bei ihr oder ihm beauftragen. Aus diesem Grund weist eine Grundschuldbestellung stets diesen Ablauf auf:

Sende das Grundschuldbestellungsformular an Deinen Notar

Deine Bank sendet Dir im Zuge Deiner Baufinanzierung ein sogenanntes Grundschuldbestellungsformular zu. In diesem Vordruck sind alle wichtigen Informationen wie die Höhe und die Nutzungsart der Grundschuld (beim Immobilienkauf: Sicherungsgrundschuld) enthalten. Das Formular muss Du im ersten Schritt an Deinen Notar versenden.

Beurkundung durch den Notar

Als nächstes steht der Beurkundungstermin für die Grundschuldbestellung an. Dabei fertigt der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde aus, die Du als Kreditnehmer unterzeichnen musst. Zusätzlich erhältst Du noch einmal Informationen rund um die Rechtsfolgen der Grundschuldbestellung. Dabei spielt vor allem das Recht der Bank eine wichtige Rolle, bei Nichtzahlung des Darlehens die Zwangsvollstreckung einzuleiten. Solltest Du noch nicht der Eigentümer der Immobilie sein, erhältst Du vom Verkäufer eine sogenannte Belastungsvollmacht. Diese berechtigt Dich, die Bestellung der Grundschuld schon vor dem endgültigen Kauf durchzuführen.

Dein Notar übersendet die Bestellungsurkunde an das Grundbuchamt

Nach der Beurkundung erfolgt die eigentliche Grundschuldbestellung. Hierbei übermittelt Dein Notar alle wichtigen Unterlagen (Urkunde und Belastungsvollmacht) an das Grundbuchamt. Nach einer gewissen Bearbeitungszeit bestätigt das Grundbuchamt die Eintragung der Grundschuld.

Die Bank erhält die nötigen Unterlagen

Sobald Dein Notar die Bestätigung über die Grundschuldbestellung bekommt, übermittelt er eine Ausfertigung an die Bank. Diese erhält als Kreditgeber sowohl ein Exemplar der Grundschuldbestellungsurkunde als auch einen aktualisierten Grundbuchauszug. Damit sind alle Schritte vollzogen und die Bank zahlt Deine Baufinanzierung aus.

Wie lange dauert eine Grundschuldbestellung?

Die Eintragung kann auch nach dem Notartermin noch einige Zeit in Anspruch nehmen. Je nach Auslastung des Grundbuchamts musst Du bei einer Grundschuldbestellung mit einer Dauer von 3-6 Wochen rechnen.

Um die Auszahlung Deiner Baufinanzierung nicht unnötig zu verzögern, solltest Du die Termine beim Notar bündeln. Es ist durchaus möglich, bei einem Termin sowohl den Kaufvertrag zu unterschreiben als auch die Grundschuldbestellung durchzuführen. Indem sie also möglichst früh gestartet wird, lässt sich die Grundschuldbestellung so beschleunigen.

Wie geht es nach der Grundschuldbestellung weiter?

Nach der Grundschuldbestellung durch den Notar erhältst auch Du eine Bestätigung. Dies ist der Startschuss für alle weiteren wichtigen Transaktionen:

Erhalt der Kreditsumme und Zahlung des Kaufpreises

Nach der Notarbestätigung der Grundschuldbestellung an die Bank zahlt diese die Finanzierungssumme im Normalfall direkt an den Verkäufer aus. Du kannst daraufhin den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis sowie die Nebenkosten (u.a. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten) begleichen und erhältst nun eine Bestätigung der Kaufpreiszahlung durch den bisherigen Eigentümer der Immobilie.

Du wirst als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen

Im nächsten Schritt beantragt der Notar beim Grundbuchamt eine Eigentümerumschreibung. Du wirst also als neuer Eigentümer von Grundstück und Immobilie eingetragen. Dafür benötigst Du allerdings eine Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamts, die Du erhältst, wenn Du die Grunderwerbsteuer überwiesen hast.

Wie bei der Grundschuldbestellung benötigt das Grundbuchamt auch bei der Umschreibung des Eigentümers Zeit. Oft vergehen Fristen zwischen 2 und 6 Monaten. Trotzdem wirst Du bereits jetzt wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Das bedeutet: Du kannst sie bereits nutzen, musst aber auch alle Pflichten übernehmen.

Nach Abzahlung des Immobilienkredits kannst Du die Grundschuld löschen

In einem letzten Schritt nach Ende der Laufzeit (oft nach mehr als 20 Jahren) kannst Du die Grundschuld löschen lassen. Dafür musst Du den Immobilienkredit komplett abgezahlt haben. In diesem Fall stellt Dir Dein Kreditinstitut als ehemaliger Gläubiger eine Löschungsbewilligung aus. Da eine Löschung durchaus wieder Gebühren mit sich bringt, kannst Du die Grundschuld auch zunächst im Grundbuch belassen. Ein solcher Eintrag wird als Eigentümergrundschuld bezeichnet, weil Du als Eigentümer von Grundstück und Immobilie selbst der Inhaber der Grundschuld bist. Diese Eigentümergrundschuld lässt sich später noch einmal für eine weitere Finanzierung nutzen. Solange Du die Immobilie nicht verkaufen möchtest, ist der Grundschuldeintrag unproblematisch.

Bei Grundschulden gibt es eine Unterscheidung zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung in Grundbuch auch noch ein Grundschuldbrief von der Bundesdruckerei erstellt und an den Darlehensgeber ausgehändigt. Der Brief ermöglicht eine schnellere Weitergabe der Grundschuld an einen anderen Gläubiger – und das ohne Grundschuldbestellung. Dafür liegen die Kosten bei einer Briefgrundschuld höher und bei einem Verlust musst Du den Grundschuldbrief erst vom Grundbuchamt für ungültig erklären lassen, bevor Du Deine Immobilie verkaufen kannst. Wegen dieser Formalien ist die Buchgrundschuld heute der gängigere Weg.

Was kostet eine Grundschuldbestellung?

Leider bringt eine Grundschuldbestellung auch Kosten mit sich. Zum Glück kannst Du diese jedoch klar kalkulieren. Sowohl das Grundbuchamt als auch der Notar rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Dabei richtet sich die Höhe der Gebühr nach der Höhe der jeweiligen Grundschuld.

Hier ein kleiner Auszug (ausgewählte Werte):

Zugrundeliegender Wert bis…0,5fache Gebühr in Euro1fache Gebühr in Euro2,0fache Gebühr in Euro
140.000 Euro 163,50€ 327,00€ 654,00€
155.000 Euro 177,00€ 354,00€ 708,00€
170.000 Euro 190,50€ 381,00€ 762,00€
185.000 Euro 204,00€ 408,00€ 816,00€
200.000 Euro* 217,50€ 435,00€ 870,00€
260.000 Euro 267,50€ 535,00€ 1.070,00€
320.000 Euro 317,50€ 635,00€ 1.270,00€
410.000 Euro 392,50€ 785,00€ 1.570,00€

Auszug der Gebührentabelle B aus dem GNotKG (*bei Werten über 200.000 Euro wurden Zeilen ausgelassen)

Für eine Grundschuldbestellung rechnen sowohl der Notar als auch das Grundbuch eine 1fache Gebühr (10/10) ab. Somit wäre in diesem Fall die mittlere Spalte für Dich relevant. Möchtest Du also eine Grundschuld in Höhe 190.000 Euro eintragen lassen, schaust Du in diesem Fall in die Zeile „bis 200.000 Euro“ und erhältst folgende Kosten:

KostenquelleBetrag
Notar (1fache Gebühr) 435,00€
Amtsgericht (1fache Gebühr) 435,00€
Gesamt 970,00€

Beispielrechnung für die Gebühren einer Grundschuldbestellung über 190.000 Euro nach GNotKG

Grundschuldbestellung: Die 5 Top-Tipps im Überblick

Plane mit zeitlichen Puffern!

Da Du als Darlehensnehmer erst nach der Grundschuldbestellung Deine Immobilienfinanzierung ausgezahlt bekommst, solltest Du zeitlich großzügig planen. Nur so vermeidest Du kritische Verzögerungen, die für Ärger sorgen können. Dies ist vor allem beim Bau einer Immobilie wichtig, weil Bauunternehmer nach jedem größeren Arbeitsschritt teilausgezahlt werden. Wenn Du immer 2-3 Wochen als zusätzlichen Puffer einplanst, gehst Du vielen Problemen aus dem Weg.

Beschleunige Deine Grundschuldbestellung!

Lege den Notartermin zur Grundschuldbestellung mit dem Termin der Unterzeichnung des Kaufvertrags zusammen. So wird die Grundschuld zum frühestmöglichen Zeitpunkt ins Grundbuch eingetragen. Auch dies beschleunigt die Auszahlung Deiner Baufinanzierung. Zum Teil fertigen die Darlehensgeber die Unterlagen erst nach Vorlage der finalen Kaufunterlagen aus. Sprich also mit Deiner Bank, ob eine vorzeitige Bearbeitung möglich ist.

Lass Dir eine Rangbescheinigung ausstellen!

Gerade wenn es mit der Kreditauszahlung zeitlich knapp wird, lass Dir eine Rangbescheinigung vom Notar ausstellen. Die meisten Banken akzeptieren diese und zahlen das Darlehen aus. So musst Du nicht erst warten, bis das Grundbuchamt die Grundschuldbestellung auch formal abgeschlossen hat.

Frage den Verkäufer schon vorher nach einer Belastungsvollmacht!

Wenn Du noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch stehst, kannst Du eine Grundschuld nur mit dem Einverständnis des Verkäufers eintragen lassen. Frage deshalb frühzeitig nach einer Belastungsvollmacht. So kannst Du sicher sein, diese bei der Grundschuldbestellung auch zu bekommen.

Erledige alle wichtigen Schritte stets sofort!

Da es bei der Grundschuldbestellung durchaus auf die Zeit ankommt, solltest Du immer alle wichtigen Schritte umgehend erledigen. Das beginnt bei der Übersendung des Grundschuldbestellungsformulars der Bank an den Notar und endet erst mit der Weiterleitung der Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamts.

Grundschuldbestellung: Einfacher als gedacht

Immobilienkredite müssen heute fast immer mit einer Grundschuld besichert werden. Wenn Du also eine Immobilie kaufen oder bauen möchtest, steht auch das Thema Grundschuldbestellung für Dich an. Was auf den ersten Blick kompliziert klingt, kannst Du jedoch relativ einfach handeln. Der oben dargestellte Ablauf zeigt Dir genau, worauf Du achten musst und wie Du den Vorgang beschleunigen kannst. Nutze Diese Informationen und freue Dich schon bald auf Dein Eigenheim!

Häufig gestellte Fragen zur Grundschuldbestellung

Wie läuft eine Grundschuldschuldbestellung ab?
Die Grundschuldbestellung wird von einem Notar durchgeführt. Dieser erhält zunächst das Grundschuldbestellungsformular nebst Zweckerklärung und fertigt danach die Urkunde für die Grundschuldbestellung aus. Nach der Unterschrift des Kreditnehmers wird die Urkunde an das Grundbuchamt versendet. Das Amt führt die formale Eintragung durch. Die anschließende Notarbestätigung an die Bank enthält eine Ausfertigung der Eintragungsbestätigung sowie einen aktualisierten Grundbuchauszug.

Was kostet eine Grundschuldbestellung?
Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt berechnen Gebühren für die Grundschuldbestellung. Diese sind in der Gebührentabelle des GNotKG zu finden und bemessen sich nach der Höhe der Grundschuld. Für die meisten Immobilien ist ein Kostenrahmen zwischen 650 und 1.500 Euro realistisch.

Wer kann eine Grundschuld bestellen?
Eine Grundschuldbestellung kann nur durch einen Notar vollzogen werden. Dieser versendet im Auftrag des Kreditnehmers die Grundschuldbestellungsurkunde an das Grundbuchamt.

Wie lange dauert eine Grundschuldbestellung?
Die Vorgang zur formalen Eintragung der Grundschuld dauert nach der Veranlassung durch den Notar ca. 3-6 Wochen. Vorher sollten für die Versendung des Formulars und den Notartermin noch einige Tage bis zu 1 Woche eingeplant werden.

Wann ist eine Grundschuldbestellung erforderlich?
Eine Grundschuldbestellung ist immer dann erforderlich, wenn ein großer Kredit mit einer Immobilie besichert werden soll. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um den Bau oder Kauf der gleichen Immobilie. Grundschulden können jedoch auch zur Finanzierung anderer großer Finanzierungsvorhaben eingesetzt werden.