Bei Dir steht bald eine Baufinanzierung an? In diesem Fall musst Du Dich auch zwangsläufig mit dem Thema Grundschuld befassen. Doch was ist eine Grundschuld genau? Wozu dient sie und warum wird sie heute der deutlich bekannteren Hypothek vorgezogen? Diese und weitere Fragen rund um die Grundschuld beantworten wir Dir in diesem Artikel.

Was ist eine Grundschuld?

Das Eigenheim ist für die meisten Privatpersonen klar das größte finanzielle Projekt ihres Lebens. Fast niemand kann das eigene Haus oder die Eigentumswohnung aus dem eigenen Einkommen oder Vermögen komplett bezahlen. Somit kommst Du bei einem Kauf oder Bau von Immobilien im Normalfall nicht um eine Baufinanzierung herum.

Diese ist wiederum eng mit der Grundschuld verbunden. Bei Geldsummen von 200.000 Euro und mehr sowie sehr langen Laufzeiten (bis zu 30 Jahre) ist eine Immobilienfinanzierung nämlich mit vielen Unsicherheiten verbunden. Banken vergeben jedoch ungern Kredite, wenn deren Rückzahlung nicht gesichert ist.

Genau diese Lücke füllt die Grundschuld (nach §1191 BGB). Sie stellt ein Grundpfandrecht dar und dient als Sicherheit für ein Darlehen. Deshalb wird sie zugunsten der finanzierenden Bank ins Grundbuch Deiner Immobilie eingetragen. Die Bank sichert sich damit ein wichtiges Recht: Sie darf Maßnahmen zur Zwangsvollstreckung einleiten, wenn Du Deine Darlehensraten nicht mehr bezahlst. Darauf folgt eine Zwangsversteigerung von Grundstück und Immobilie, aus deren Erlös das Kreditinstitut die Restschuld deckt.

Rechtliche Besonderheiten der Grundschuld

Die Grundschuld ist ein abstraktes (nicht-akzessorisch) Grundpfandrecht. Sie besteht also unabhängig von der abzusichernden Forderung und wird nach Zahlung nicht automatisch gelöscht.

Weil eine Grundschuld unabhängig von der Forderung besteht, muss sie immer mit einer Zweckerklärung verbunden sein. Aufgrund ihres Inhalts wird die Zweckerklärung in der Branche auch als Sicherungsvereinbarung oder Sicherungsabrede bezeichnet.

Sie enthält folgende Angaben:

  • Die abzusichernde Forderung (Sicherungszweck)
  • Höhe der abzusichernden Forderung

Mit diesem Schritt wird die Grundschuld an eine ganz bestimmte Forderung gekoppelt. Für Dich als Kreditnehmer hat die Zweckerklärung vor allem rechtlichen Nutzen:

Solltest du Deine Kreditraten nicht mehr zahlen können, darf die Bank maximal den noch offenen Darlehensbetrag nebst Zinsen verlangen. Ohne die Erklärung könnte sie die eingetragene Grundschuld voll durchsetzen.

Der abstrakte Charakter der Grundschuld ermöglicht es der Bank theoretisch, die Grundschuld auch anderweitig zu verwenden. Solltest Du beispielsweise noch einen Ratenkredit oder einen Dispokredit bei dem Kreditanbieter nutzen, ließe sich die Grundschuld darauf ausweiten. Durch die Zweckerklärung wird dies verhindert.

Im Normalfall erhältst Du die Sicherungsvereinbarung zusammen mit dem Grundschuldbestellungsformular von Deinem Kreditanbieter. Beide Dokumente leitest Du für die Eintragung der Grundschuld an Deinen Notar weiter.

Lass die von der Bank erstellte Zweckerklärung von Deinem Notar oder Anwalt prüfen! Zwar handelt es sich heute oft um Standarddokumente, doch ein fachkundiger Blick hilft dabei, rechtliche Stolperfallen zu umgehen.

Wie funktioniert die Grundschuld?

Die Grundschuld dient im Alltag in den meisten Fällen der Besicherung eines Immobilienkredits. Wie oben beschrieben, gewährt das Grundpfandrecht dem Kreditgeber die Möglichkeit, Maßnahmen zur Zwangsvollstreckung einzuleiten, wenn Du Deine Kreditraten nicht mehr bezahlst. Die Besonderheit liegt jedoch in einem juristischen Aspekt, der sich „dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung“ nennt und heute Standard ist.

Die Rechtsfolgen sind für die Banken sehr bequem. Gerätst Du erheblich in Zahlungsrückstand, hat der Kreditgeber nämlich folgende Rechte:

  • Er verfügt über einen sofort vollstreckbaren gerichtlichen Titel
  • Eine gesonderte Klage ist für die Zwangsvollstreckung nicht erforderlich

Somit muss die Bank also nicht mehr den Rechtsweg beschreiten, sondern kann sofort eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung von Haus und Grundstück durchsetzen.

In welcher Höhe wird eine Grundschuld eingetragen?

Auf den ersten Blick erscheint es logisch, dass die Grundschuld genau in der Höhe des Kreditbetrags ins Grundbuch eingetragen wird. In der Praxis sieht dies jedoch anders aus, denn die Banken setzen zusätzlich Grundschuldzinsen an.

Deren Höhe liegt bei ca. 15% pro Jahr, so dass sich der Grundschuldbetrag regelmäßig erhöht. Doch keine Angst: Du musst diese Zinsen nicht bezahlen. Banken kalkulieren die Grundschuldzinsen als Vorsichtsmaßnahme ein. Sie sollen Kosten decken, die bei einer eventuell nötigen Vollstreckung zusätzlich anfallen. Solange Du Deine Kreditraten regelmäßig leistest, kommst Du mit Grundschuldzinsen nicht in Berührung. Und auch im Fall der Vollstreckung gilt: Banken dürfen nur tatsächliche Kosten berechnen. So kann der erhöhte Grundschuldbetrag wirklich nur als Sicherheitsmaßnahme dienen.

Welche Grundschuldarten gibt es?

Die Grundschuld ist aufgrund ihrer abstrakten Form ein vielseitig nutzbares Grundpfandrecht. Aus diesem Grund existieren auch verschiedenen Arten von Grundschulden. Bei der Baufinanzierung geht es immer um die Besicherung von Forderungen. Deshalb spricht die Branche auch häufig von einer Sicherungsgrundschuld.

Doch auch diese kann in verschiedenen Formen auftreten, die sich jeweils nach Kriterien interscheiden lassen:

Art des Inhabers: Fremdgrundschuld vs. Eigentümergrundschuld

Wenn Du für den Immobilienkauf einen Baukredit aufnimmst, wird die Grundschuld zur Besicherung auf die finanzierende Bank ausgestellt. Dies bezeichnet die Fremdgrundschuld und damit den Standardfall. Nachdem Du das Darlehen komplett abbezahlt hast, steht der Bank jedoch keine Zahlung durch die Grundschuld mehr zu. Sie wandelt sich somit in eine Eigentümergrundschuld, die auf Dich als Eigentümer eingetragen ist. Zusätzliche Kosten musst Du bei dieser Umwandlung nicht befürchten.

Du kannst eine Eigentümergrundschuld allerdings auch ohne ein Darlehen zunächst selbst eintragen lassen. Dies lohnt sich, wenn Du einen bestimmten Rang im Grundbuch Deiner Immobilie für eine spätere Finanzierung sichern möchtest.

Art der Eintragung: Buchgrundschuld vs. Briefgrundschuld

Die Sicherungsgrundschuld für ein Immobiliendarlehen wird ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Zusätzlich sieht das BGB in §1195 vor, dass bei Bedarf ein Grundschuldbrief auszustellen ist. In diesem Fall wird das Grundpfandrecht als Briefgrundschuld bezeichnet. Hier gilt: Wer den Brief besitzt, ist Grundschuldgläubiger. Eine reine Buchgrundschuld wird im Grundbuch mit dem Zusatz „ohne Brief“ versehen. Beide Varianten haben ihre jeweiligen Vor- und Nachteile:

Auch wenn die Briefgrundschuld als gesetzlicher Standard gilt, wird heute fast immer die Buchgrundschuld genutzt. Es fallen geringere Kosten an und alle wichtigen Daten stehen rechtssicher und transparent im Grundbuch. Wenn Du beim Notar also nicht ausdrücklich die Ausstellung eines Grundschuldbriefes wünscht, erfolgt die Eintragung einer Buchgrundschuld.

Bei der Briefgrundschuld erhält die Bank als Gläubiger den Grundschuldbrief. Diesen händigt Sie Dir als Eigentümer nach Abzahlung des Immobiliendarlehens aus. Durch erneute Weitergabe an eine andere Bank könntest Du so ohne weiteren Grundbucheintrag wieder eine große Finanzierung besichern. Solltest Du den Grundschuldbrief allerdings verlieren, entstehen viele potenzielle Probleme:

  • Forderungen Dritter: Gerät der Brief Dritten in die Hände, könnten diese im schlimmsten Fall Forderungen aus der Grundschuld gegen Dich ableiten.
  • Erschwerte Löschung: Solltest Du die Grundschuld löschen wollen, müsstest Du den Grundschuldbrief vom zuständigen Amt erst für ungültig erklären lassen. Dies bringt weitere Notar- und Grundbuchkosten mit sich.

Hinweis: Ein weiterer Begriff im Zusammenhang mit der Grundschuld ist die Gesamtgrundschuld. Hierbei liegt eine Grundschuld auf mehreren Grundstücken, die alle dem gleichen Eigentümer gehören. Für Dein Immobiliendarlehen hat die Gesamtgrundschuld jedoch meistens keine praktische Relevanz.

Grundschuld oder Hypothek? Warum heute fast nur die Grundschuld verwendet wird

Ein Blick 30-35 Jahre zurück zeigt: Früher wurden Immobiliendarlehen häufig über eine Hypothek abgesichert. Du kennst sicherlich die Redewendung „Auf dem Haus (oder Grundstück) liegt eine Hypothek“ oder den Begriff Hypothekendarlehen. Das zeigt sehr klar, dass das Gesetz in Deutschland zwei Alternativen zur Besicherung eines Baukredits zur Verfügung stellt:

2 Alternativen

Im Gegensatz zur Grundschuld stellt die Hypothek ein akzessorisches Grundpfandrecht dar. Es ist also fest mit der jeweiligen Forderung verbunden. Für dich als Darlehensnehmer bedeutet das: Mit jeder Rate, die Du bezahlst, sinkt auch die Höhe der Hypothek im Grundbuch. Hast Du Deine Finanzierung komplett beglichen, erlischt die Hypothek automatisch

Daraus ergeben sich folgende Vor- und Nachteile:

Die Grundschuld ist nicht direkt an die jeweilige Forderung gebunden. Erst durch die Zweckerklärung findet diese Verbindung statt. Zusätzlich verbleibt die Grundschuld ihrer Höhe nach auch während und nach der Kreditrückzahlung zunächst bestehen. Für Dich als Grundstückseigentümer ergibt sich daraus der Vorteil, dass Du die Grundschuld später noch einmal für eine andere Finanzierung nutzen kannst.

Hier die Vor- und Nachteile im Überblick:

Die Grundschuld bietet für Dich als Darlehensnehmer den Vorteil der Flexibilität. Du kannst die Grundschuld nach der Kreditrückzahlung im Grundbuch belassen und sie wiederverwenden. Zu diesem Zweck überträgst Du sie an die neue Bank, bei der du eventuell einen Kredit für eine Modernisierung Deiner Immobilie aufnehmen möchtest. Das kostet deutlich weniger als eine komplette Grundschuldbestellung.

Doch der wahre Grund für die Ablösung der Hypothek durch die Grundschuld liegt in einem großen Vorteil für die Banken: Diese können bei einer Grundschuld deutlich einfacher Maßnahmen zur Zwangsvollstreckung einleiten, wenn Du Dein Darlehen nicht mehr bedienst. Bei einer Hypothek müsste das Kreditinstitut zunächst den Klageweg beschreiten. Mit der Grundschuld und der Zwangsvollstreckungsunterwerfung erhält es hingegen einen sofort vollstreckbaren Titel.

Suchst Du nach einer Baufinanzierung, findest Du auch heute noch den Begriff Hypothekendarlehen in Online-Angeboten. Lass Dich davon nicht verwirren! In nahezu allen Fällen wird als Sicherheit trotzdem eine Grundschuld erwartet. Der Begriff hat sich einfach als Synonym für Immobilienfinanzierungen etabliert.

Wie lässt sich die Grundschuld eintragen?

Wenn Du eine Baufinanzierung aufnehmen möchtest, geht damit auch immer eine Grundschuldbestellung einher. Da hierbei ein Grundstück belastet wird, kannst Du eine Eintragung der Grundschuld nur von einem Notar durchführen lassen.

Hier ein Kurzüberblick über die einzelnen Schritte der Grundschuldbestellung:

  • Grundschuldbestellungsformular und Zweckerklärung von der Bank erhalten und an den Notar versenden
  • Grundschuldbestellung von dem Notar beurkunden lassen
  • Übersendung der Grundschuldbestellungsurkunde an das Grundbuchamt
  • Eintragung der Grundschuld durch das Grundbuchamt (nach ca. 3-6 Wochen)
  • Übersendung der Bestätigung sowie des aktuellen Grundbuchauszugs durch den Notar an die Bank

Die Bank zahlt das Darlehen im Normalfall erst dann aus, wenn der Grundschuldeintrag final vorliegt. Solltest Du es mit der Auszahlung eilig haben, kannst Du Dir von Deinem Notar eine Rangbescheinigung ausstellen lassen. Darin bestätigt der Notar, dass einer Grundschuldbestellung nichts im Weg steht. Die meisten Kreditgeber akzeptieren entsprechende Bescheinigungen und zahlen den Kredit daraufhin auch vor der endgültigen Eintragung der Grundschuld aus.

Informiere Dich vorher, ob auch Dein Kreditanbieter die Rangbescheinigung akzeptiert! Der Notar berechnet für die Ausfertigung nämlich eine zusätzliche Gebühr. Sollte das Dokument Dir also gar nicht helfen können, entstünden Dir unnötige Kosten.

Wie lässt sich eine Grundschuld löschen?

Wenn Du Deinen Immobilienkredit komplett abbezahlt hast, stellt sich die Frage nach der Grundschuld. Diese befindet sich nach wie im Grundbuch Deiner Immobilie, dient aber nicht mehr als Sicherheit für ein Darlehen. Zu diesem Zeitpunkt wird sie automatisch in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.

Du hast als Eigentümer der Immobilie nun zwei Möglichkeiten:

Löschung der Grundschuld

Du kannst die Grundschuld löschen lassen. Zu diesem Zweck benötigst Du eine sogenannte Löschungsbewilligung Deiner Bank. Sollte die Immobilienfinanzierung komplett, erhältst Du das Dokument ohne Probleme. Die Löschung selbst lässt Du wieder von Deinem Notar durchführen. Leider entstehen auch hier Kosten in Form von Gebühren durch Notar und Grundbuchamt.

Verzicht auf die Löschung der Grundschuld

Alternativ hast Du die Möglichkeit, den Grundbucheintrag nicht zu löschen und ihn als Eigentümergrundschuld zu behalten. Im Normalfall sorgt ein solcher Eintrag für keinerlei Probleme. Du sparst so also die Kosten für Löschung.

Die Löschungsbewilligung Deiner Bank solltest Du immer dann nutzen, wenn Du die Immobilie verkaufen möchtest. Ein „sauberes Grundbuch“ macht bei potenziellen Käufern einen besseren Eindruck. Ansonsten spricht nichts dagegen, als Eigentümer die Grundschuld einfach stehen zu lassen. Du kannst sie eventuell später noch einmal als Sicherheit für eine weitere Finanzierung nutzen und dabei eine Übertragung vornehmen.

Grundschuld: Die 5 Top-Tipps im Überblick

Lass alle Formulare vom Notar prüfen!

Wenn Du eine Grundschuld eintragen lassen möchtest, erhältst Du von Deiner Bank ein Grundschuldbestellungsformular sowie die Sicherungsabrede (Zweckerklärung). Lass beide Dokumente noch einmal vom Notar prüfen. So vermeidest du später Ärger mit Deinem Kreditgeber!

Prüfe Deine Rechte bei Zahlungsschwierigkeiten!

Solltest Du in Zahlungsrückstand geraten, darf die Bank nicht sofort die Baufinanzierung kündigen und die Zwangsvollstreckung einleiten. Dies ist erst möglich, wenn Du nominal mit 2,5% des Darlehensbetrags in Rückstand gerätst. Prüfe im Falle einer Kreditkündigung also, ob die Bank rechtmäßig handelt und die rückständige Geldsumme stimmt.

Nutze nur bei Bedarf die Briefgrundschuld!

Eine Grundschuld dient als Sicherheit und wird als Belastung ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Optional kannst Du auch noch einen Grundschuldbrief vom Notar anfertigen lassen. Dies ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn Du die Grundschuld durch häufige Umschuldungen oft übertragen möchtest. In allen anderen Fällen ist die reine Buchgrundschuld der kostengünstigere und einfachere Weg!

Beschleunige die Grundschuldbestellung!

Beim Kauf eines Grundstücks und einer Immobilie ist Zeit oft sehr wichtig. Da Banken ihre Baufinanzierungen in den meisten Fällen erst nach der Grundschuldbestellung auszahlen, solltest Du diese möglichst beschleunigen. Lege hierzu die Termine von Grundschuldbestellung sowie Unterzeichnung des Kaufvertrags zusammen und frage die Bank, ob sie die Unterlagen für Grundschuldbestellung schon vorher ausfertigt. Zusätzlich hilft eine Rangbescheinigung, um den Prozess zu beschleunigen.

Lösche die Grundschuld nur bei Bedarf!

Nach der Kreditabzahlung könntest Du die Grundschuld löschen lassen. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn Du Haus und Grundstück wieder verkaufen möchtest. In den meisten Fällen stört der Grundschuldeintrag jedoch nicht. Durch den Verzicht der Löschung sparst Du als Grundstückseigentümer Gebühren und kannst die Grundschuld eventuell noch einmal für ein weiteres Darlehen nutzen.

Grundschuld: Als Sicherheit für Immobilienkredite unverzichtbar

Eine Immobilienfinanzierung wird heute in Deutschland nahezu immer über eine Grundschuld besichert. Wenn Du also eine Immobilie kaufen möchtest, verlangt die Bank für Grundschuld als Kreditsicherheit. Mit den hier vorgestellten Informationen hast Du einen Überblick über die Funktionsweise des Grundpfandrechts erhalten und weißt nun, worauf Du dabei achten solltest. So kann der Start ins Eigenheim beginnen!

Häufig gestellte Fragen

Wie funktioniert eine Grundschuld?
Eine Grundschuld dient als Kreditsicherheit für eine Immobilienfinanzierung. Kreditgeber erhalten bei einem Zahlungsausfall des Eigentümers das Recht, ihre offenen Forderungen durch Zwangsvollstreckung zu bedienen. Eine Grundschuld dient dabei als sofort vollstreckbarer Titel. Im Zuge einer Zwangsversteigerung erhält die Bank aus dem Verkaufserlös ihr Geld.

Was ist eine Grundschuld auf ein Haus?
Bei einer Grundschuld handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Sie sichert einen hohen Kredit wie eine Baufinanzierung ab. Die Bank kann bei nachhaltigen Zahlungsschwierigkeiten die offenen Kreditforderungen aus einer Zwangsversteigerung des Hauses begleichen. Durch Grundschulden werden Immobilienkredite überhaupt erst möglich.

Warum lässt man eine Grundschuld eintragen?
Als Bauherr oder Käufer einer Immobilie ist der Eintrag einer Grundschuld die Bedingung dafür, eine Baufinanzierung zu erhalten. Banken verlangen dies als Sicherheit, um hohe Kreditsummen auszuzahlen. Ohne eine Grundschuldbestellung würden Banken die Kreditvergabe verweigern.