Wenn Du eine Immobilie kaufen oder bauen möchtest, spielt das Grundbuch dabei eine wichtige Rolle. Darin sind wichtige Informationen zum Grundstück, zur Immobilie sowie zu eventuellen Belastungen enthalten. Doch was ist das Grundbuch genau? Wer darf es einsehen und welche Rolle spielt es für Dich bei Deinem Immobilienprojekt? Antworten auf diese und weitere Fragen findest Du hier!

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein (deutlich beschränkt) öffentliches Register und enthält alle wichtigen Informationen zu den Eigentumsverhältnissen an Grundstücken und Immobilien. Dazu gehören auch Rechte und Belastungen. In Deutschland hat laut §3 Grundbuchordnung (GBO) jedes Grundstück ein Grundbuchblatt (oft als Grundbuch bezeichnet) – unabhängig von seiner Nutzung.

Schaust Du also ins Grundbuch einer Immobilie, erfährst Du Folgendes:

  • Wo liegt das Grundstück?
  • Welche Immobilien befinden sich darauf?
  • Wem gehört welcher Anteil an Grundstücken und Immobilien?
  • Welche besonderen Rechte und Belastungen existieren?

Das Grundbuch wird beim jeweils zuständigen Grundbuchamt in Deinem Grundbuchbezirk geführt. Da die Ämter Teile des jeweiligen Amtsgerichts sind, findest Du sie häufig auch dort.

Heute erfolgt die Speicherung und Führung der Grundbücher vor allem in elektronischer Form. Dies ermöglicht es Notaren, am automatisierten Abrufverfahren teilnehmen und so schnell Daten zum jeweiligen Grundbesitz einholen

Sind die Angaben im Grundbuch immer rechtlich bindend?

Das Grundbuch soll es allen Beteiligten ermöglichen, sich rechtlich über ein Grundstück zu informieren. Dies funktioniert nur dann verlässlich, wenn die Angaben im Grundbuch auch stimmen. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber in §892 BGB einen sogenannten „öffentlichen Glauben“ des Grundbuchs begründet.

Für Dich als Käufer bedeutet das: Erhältst Du vor dem Kauf einen Grundbuchauszug, darfst Du unterstellen, dass die dortigen Angaben richtig sind. Findest Du dort also keine Belastungen (z.B. eine Grundschuld), darfst Du dies als gegeben annehmen (gutgläubiger Erwerb). Ausnahme: Dir sind andere Fakten bekannt!

Andersherum bedeutet das auch für Dich als Eigentümer: Vor einem Verkauf oder der Eintragung von Grundpfandrechten solltest Du das Grundbuch prüfen. Gegen falsche Einträge kannst Du Widerspruch einlegen, der dann auch im Grundbuch vermerkt wird.

Wie sieht der Aufbau des Grundbuchs aus?

Das Grundbuchblatt eines Grundstücks enthält zunächst ein Deckblatt (auch Aufschrift genannt). Dort sind Informationen wie das zuständige Amtsgericht, die Nummer sowie der entsprechende Grundbuchbezirk aufgeführt.

Über die Aufschrift hinaus ist das Grundbuch in vier Bereiche eingeteilt:

1. Das Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis beinhaltet alle wichtigen Angaben zum Grundstück selbst.

Dazu gehören:

  • Gemarkung (Grundstücksgrenzen durch Flur und Flurstück im Liegenschaftskataster)
  • Lagebezeichnung (Straße, Hausnummer)
  • Veränderungen der Grundstücksabmessung (z.B. durch Teilung, Zuschreibungen, Abschreibungen oder Vereinigungen)

Zusätzlich enthält das Bestandsverzeichnis auch subjektiv-dingliche Rechte, die Du als Eigentümer an fremden Grundstücken hast. Allerdings gilt dies nur insoweit, wie sie das betrachtete Grundstück betreffen.

Der häufigste Fall dürfte hier ein Wegerecht sein. Das heißt: Um Deine Immobilie zu erreichen, darfst Du ein fremdes Grundstück überqueren. Eine Eintragung ist deshalb sinnvoll, weil bei einem Verkauf ja auch der Käufer diese Grunddienstbarkeit mit erwirbt.

2. Abteilung 1: Die Eigentumsverhältnisse

In Abteilung 1 des Grundbuchs findest Du die Eigentumsverhältnisse zum jeweiligen Grundstück. Im einfachsten Fall dort einfach der Eigentümer des Grundstücks. Da die Realität jedoch nicht selten komplexer ausfällt, können dort auch weitere Einträge stehen:

  • Mehrere Eigentümer: Wenn beispielsweise ein Ehepaar die Immobilie gemeinsam erworben hat, stehen häufig auch beide Personen im Grundbuch. Auch eine Erbengemeinschaft kann dazu führen, dass mehrere Personen im Grundbuch als Eigentümer aufgeführt sind.
  • Zuschlagsbeschluss: Nach einer Zwangsversteigerung der Immobilie wird derjenige eingetragen, der den Zuschlag erhalten hat (Zuschlagsbeschluss).
  • Auflassung: Die Auflassung beschreibt die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer an der Übertragung des Eigentums. Die gleiche Eintragung erscheint auch bei einer Schenkung.

Alle Eintragungen in Abteilung 1 des Grundbuchs werden genau mit dem Datum der jeweiligen Einigung und dem Datum der Eintragung festgehalten.

3. Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen

Die Abteilung 2 des Grundbuchs beinhaltet die Lasten und Beschränkungen des jeweiligen Grundstücks. Sie zeigt somit auf, in welcher Form der Eigentümer des Grundstücks in der Ausübung seiner Rechte beschränkt wird. Dazu gehören:

  • Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerechte für fremde Grundstücke)
  • Reallasten
  • Vorkaufsrechte
  • Wohn- und Nutzungsrechte
  • Erbbaurechte
  • Nießbrauch
  • Nacherbenvermerke
  • Insolvenzvermerke (Zwangsversteigerungsvermerk)
  • Testamentsvollstrecker-Vermerke

Besondere Bedeutung hat für Dich als Immobilienkäufer die Auflassungsvormerkung. Wenn Du Dich mit dem Verkäufer auf den Verkauf geeinigt hast, kannst Du vom Notar eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Damit darf der Verkäufer die Immobilie bis zur endgültigen Abwicklung aller Formalitäten nicht noch anderweitig verkaufen. Für ihn stellt diese Vormerkung eine Einschränkung dar und Dich als Käufer sichert sie ab.

Es dauert nämlich immer einige Wochen, bis die Grundschuldbestellung, die Auszahlung des Immobilienkredits sowie die Zahlung des Kaufpreises und der Nebenkosten abgeschlossen sind. Erst dann kann die eigentliche Auflassung ins Grundbuch eingetragen werden, mit der das Eigentümer auf Dich als Käufer übergeht.

4. Abteilung 3: Grundpfandrechte

In der dritten Abteilung des Grundbuchs befinden sich die Grundpfandrechte. Dazu gehören:

  • Grundschuld
  • Hypothek
  • Rentenschuld

Für den Bereich der Baufinanzierung ist in Deutschland hauptsächlich die Grundschuld interessant. Sie hat die Hypothek als Kreditsicherheit fast vollständig abgelöst.

Die einzelnen Grundschulden werden dabei nach dem Datum ihrer Eintragung in eine Rangordnung gebracht. Die Rangordnung ist für die Gläubiger von entscheidender Bedeutung, denn sie bestimmt, in welcher Reihenfolge die einzelnen Forderungen im Fall einer Zwangsvollstreckung bedient werden.

Hier ein Beispiel zur Verdeutlichung:

Eine Immobilie wird zwangsversteigert. Und der Erlös beträgt 230.000 Euro. Im Grundbuch finden sich folgende Grundpfandrechte:

Rang (Stelle)EintragBetrag
1 Grundschuld zur Besicherung von Baudarlehen der Sparkasse (Datum: 20.01.2015) 215.000 Euro
2 Grundschuld zur Besicherung von Baudarlehen der Bank xy (Datum: 24.01.2015) 70.000 Euro

Beispiel für Rangfolge im Grundbuch

In diesem Fall sähe die Verteilung an die Gläubiger folgendermaßen aus:

Rang (Stelle)BetragTilgung
1 215.000 Euro 215.000 Euro
2 70.000 Euro 15.000 Euro

Beispiel für die Bedienung der Ränge nach einer Zwangsversteigerung

Die Bank xy würde somit nicht vollständig bedient. Aus diesem Grund erwarten die meisten Kreditgeber, dass ihre Darlehen erstrangig besichert werden. Trägt der Notar in Deinem Auftrag also mehrere Grundschulden zum gleichen Datum ein, ist es wichtig, die Rangfolge genau festzulegen.

Wichtig: Es besteht die Möglichkeit, die Grundschulden zweier Gläubiger gleichrangig eintragen zu lassen. In diesem Fall ist es wichtig, dass Du Deinen Notar darüber informierst. Daraufhin kann er dem Grundbuchamt die gewünschte Rangfolge mitteilen.

Grundbuch einsehen: Darf jeder einen Grundbuchauszug beantragen?

Das Grundbuch ist zwar eine Art öffentliches Register, jedoch hat der Gesetzgeber den Zugang zu den gespeicherten Informationen begrenzt. In §12 der Grundbuchordnung (GBO) ist festgelegt, dass das Grundbuchamt nur Personen mit einem berechtigten Interesse Einsicht gewährt.

Ein solches berechtigtes Interesse liegt in diesen Fällen sicher vor:

  • Der Eigentümer fragt an
  • Einsicht durch den Grundschuldgläubiger (Bank, Kreditgeber)
  • Bevollmächtigte des Eigentümers fragen an
  • Einsicht durch Behörden und Notare
  • Einsicht durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure

Alle anderen Personen müssen nachweisen, dass sie ein berechtigtes dingliches Interesse an dem Grundstück haben. Sollte dies nicht vorliegen, verweigert das Grundbuchamt die Einsichtnahme ins Grundbuch.

Hinweis: Jede Einsichtnahme ins Grundbuch wird vom Grundbuchamt protokolliert. Als Eigentümer darfst Du dieses Protokoll jederzeit checken. Darin werden zusätzlich auch Anträge auf Abschriften vermerkt.

Wie erhalte ich einen Grundbuchauszug?

Wenn Du eine Immobilie kaufen möchtest, ist ein Grundbuchauszug für Dich sehr wichtig. Leider hast Du als Kaufinteressent kein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes. Du wirst die Grundbucheinsicht also nur über den jeweiligen Notar bekommen.

Der Antrag durch den Notar erfolgt heute im Normalfall über ein Online-Formular auf den Portalen der Grundbuchämter – auch das allgemeine Grundbuchportal hilft hier weiter. Die Informationen lassen sich am Ende ebenfalls online abrufen. Es besteht jedoch nach wie vor die Möglichkeit, sich einen beglaubigten Grundbuchauszug erstellen zu lassen.

Die Kosten belaufen sich auf folgende Werte:

Art des Auszugs des GrundbuchblattKosten
Normaler Grundbuchauszug 10 Euro
Beglaubigter Grundbuchauszug 30 Euro

Kosten für einen Auszug aus dem Grundbuchblatt (Ausstellung durch das Grundbuchamt)

Wann ist eine Grundbucheinsicht wichtig?

Es gibt verschiedene Situationen, in denen ein Blick ins Grundbuchblatt eines Grundstücks wichtig ist. Dazu gehören:

Solltest Du eine Immobilie kaufen wollen, ist es wichtig, vorher einen Grundbuchauszug anzufordern. Nur so hast Du die Möglichkeit, das Objekt auf eventuell belastende Grundbucheinträge zu checken. So könnte zum Beispiel ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch stehen. Auch bei einer eingetragenen Grundschuld solltest Du genauer hinschauen und folgende Fragen stellen:

  • Sichert die Grundschuld noch eine Forderung ab?
  • Kann der Verkäufer eine Löschungsbewilligung vorlegen?

Nur so vermeidest Du, am Ende durch die Hintertür die Schulden anderer Personen mit Deiner Traumimmobilie mitzukaufen. Zu guter Letzt ist es zudem sinnvoll, sich die Abteilung II des Grundbuchauszugs anschauen. Sind dort Belastungen wie Wohnrechte oder Vorkaufsrechte eingetragen, solltest Du den Kauf noch einmal überdenken.

Solltest Du eine Immobilie erben, ist ein Blick ins Grundbuch ebenfalls wichtig. So erfährst Du, ob noch andere Personen Eigentumsansprüche haben oder Belastungen auf dem Grundstück liegen.

Bei einer Scheidung geht es häufig um den Zugewinn innerhalb der Ehezeit. Aus diesem Grund ist es wichtig, die genauen Besitzverhältnisse einer Immobilie im Grundbuch noch einmal zu checken.

Als Eigentümer oder Käufer sind diese drei Anlässe die wichtigsten Gründe, einen Grundbuchauszug anzufordern und Einsicht in die Grundbucheinträge zu nehmen.

Grundbucheintrag: Wie lassen sich neue Einträge im Grundbuch vornehmen?

Ob nun Immobilienkauf, Kreditaufnahme mit Grundschuld oder Veränderungen in Bezug auf dingliche Rechte – es gibt durchaus zahlreiche Gründe für neue Grundbucheinträge. Doch wie funktioniert das Ganze?

Grundsätzlich gilt: Alle rechtlichen Veränderungen rund um ein Grundstück müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Typische Veränderungen sind:

Du kaufst ein eine Immobilie und wirst neuer Eigentümer

Nachdem Du Dich mit dem Verkäufer einer Immobilie auf den Kauf geeinigt hast, wird im Normalfall eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Wie alle Eintragungen erfolgt auch dies über den Notar. Die Auflassungsvormerkung sichert Dich als Käufer während Grundschuldbestellung bis zur Zahlung des Kaufpreises ab. Der Eintrag verhindert also, dass der Verkäufer seine Immobilie noch anderweitig anbieten kann.

Nachdem Du den Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen hast, kann der Notar die Auflassung anfertigen. Mit der Absendung der Auflassung ans Grundbuchamt erfolgt die Eigentümerumschreibung. Bis Du endgültig als neuer Eigentümer im Grundbuch stehst, vergehen häufig noch 3-6 Monate. Trotzdem wirst Du schon der wirtschaftliche Eigentümer und kannst die Immobilie bereits nutzen.

Du finanzierst den Kauf und sicherst das Darlehen mit einer Grundschuld ab

Eine Grundschuld muss ins Grundbuch eingetragen werden, um juristisch gültig zu sein. Deshalb benötigst Du auch hierfür einen Notar, der die Grundschuldbestellung beurkundet und an das Grundbuchamt versendet. Spätestens nach der Eintragung versendet der Notar eine Bestätigung an die Bank, die daraufhin das Darlehen für den Immobilienkauf auszahlt.

Wie lassen sich Grundbucheinträge löschen?

Auch die Löschung von Grundbucheinträgen ist gesetzlich genau geregelt. Hier bedarf es wie bei einer Eintragung eines Antrags aller Beteiligten sowie deren Zustimmung. Möchtest Du also zum Beispiel eine Grundschuld löschen lassen, ist laut BGB Folgendes erforderlich:

  • Antrag von Dir und der Bank auf Löschung der Grundschuld
  • Löschungsbewilligung (Verzichtserklärung der Bank auf das Grundpfandrecht)

Mit diesen Dokumenten kann ein Notar daraufhin die Löschung einer Grundschuld beantragen.

Was kosten Grundbucheintragungen und deren Löschung?

Wann immer Du einen Grundbucheintrag eintragen oder löschen lassen möchtest, ist dies mit Kosten verbunden. Dabei fallen folgende Posten an:

  • Gebühren für den Notar
  • Gebühren für das Grundbuchamt

Beide berechnen ihre Gebühren nach der Gebührentabelle des GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz). Die Gebühren hängen dabei jeweils von der Art des Eintrags (Gebührensatz) und der Höhe des Geschäftswertes (Basis) ab. So legt das GNotKG für gängige Tätigkeiten folgende Sätze fest:

Art des VorgangsGebührensatzNotar oder Grundbuchamt
Kaufvertrag beurkunden 2,0
(Basis: Kaufpreis)
Notar
Eigentümerwechsel eintragen 1,0
(Basis: Kaufpreis)
Grundbuchamt
Grundschuld beurkunden 1,0
(Basis: Höhe der Grundschuld)
Notar
Grundschuld eintragen 1,0
(Basis: Höhe der Grundschuld)
Grundbuchamt
Grundschuld löschen 0,5
(Basis: Höhe der Grundschuld)
Grundbuchamt
Löschungsantrag für Grundschuld beurkunden 0,2, aber höchstens 70 Euro
(Basis: Höhe der Grundschuld)
Notar

Gebührensätze für gängige Transaktionen im Grundbuch, Quelle: GNotKG

Demnach müsstest Du für eine Grundschuldbestellung in Höhe von 200.000 Euro folgende Gebühren einplanen:

GebührenartKosten
Notargebühr (1,0) 435,00 Euro
Gebühr ans Grundbuchamt (1,0) 435,00 Euro
Gesamt 870,00 Euro

Beispielhafte Gebührenrechnung für eine Grundschuldbestellung in Höhe von 200.000 Euro

Grundbuch: Die 4 Top-Tipps im Überblick

Schaue vor einem Immobilienkauf immer ins Grundbuch!

Wenn Du eine Immobilie kaufen möchtest, solltest Du vorher immer Einsicht in einen Grundbuchauszug fordern. Nur so verhinderst Du, dass Belastungen oder Einschränkungen auf dem Grundstück dir am Ende einen Strich durch die Rechnung machen. Hat zum Beispiel schon ein anderer Käufer eine Vormerkung zur Auflassung eingetragen oder steht das Grundstück zur Zwangsversteigerung, solltest Du von einem Verkauf absehen.

Fordere einen aktuellen Grundbuchauszug an!

Ein Grundbuchauszug ist nur dann aussagekräftig, wenn er den aktuellen Stand wiedergibt. Aus diesem Grund solltest Du Dir das Datum des Auszugs genau anschauen. Liegt dieses länger als 10-14 Tage zurück, fordere einen aktuellen Grundbuchauszug an. Nur so kannst du sichergehen, dass in der Zwischenzeit nicht noch Einträge dazugekommen sind.

Sichere Dich als Käufer per Auflassungsvormerkung ab!

Solltest Du mit dem Verkäufer einer Immobilie Einigung über den Kauf erzielt haben, ist es wichtig, Dich abzusichern. Aus diesem Grund solltest Du unbedingt eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Durch diese Vormerkung sicherst Du Dir ein Kaufrecht, solange Du noch die Baufinanzierung vorbereitest. Der Verkäufer kann die Immobilie also nicht noch anderweitig anbieten oder verkaufen.

Plane die Grundbuchkosten bei Deiner Baufinanzierung ein!

Der Kauf einer Immobilie ist neben dem reinen Kaufpreis auch immer mit Nebenkosten verbunden. Als Faustformel werden dabei oft 10-15% des Kaufpreises genannt. Davon fällt ein nicht unerheblicher Teil für Grundbucheintragungen und Notargebühren an. Bei der Planung Deiner Immobilienfinanzierung solltest Du diese Kosten unbedingt mit einplanen!

Grundbuch: Alle rechtlichen Informationen zu Immobilien auf einen Blick

Das Grundbuch ist eine Art Register, in der alle wichtigen Informationen zu den Verhältnissen rund um das Eigentum am betreffenden Grundstück enthalten sind. Zusätzlich werden auch Beschränkungen und Belastungen genau aufgeführt. Als Käufer darfst Du Die Angaben im Grundbuch als gegeben annehmen und damit planen. Genau deshalb ist es Standard, vor dem Kauf eines Grundstücks vorher einen aktuellen Grundbuchauszug anzufordern. Mit der Grundschuldbestellung und der Eigentümerumschreibung im Grundbuch ist der Kauf Deines Eigenheims schließlich vollendet.

FAQ zum Grundbuch

Was genau steht im Grundbuch?
Im Grundbuch befinden sich neben den genauen Grundstücksdaten auch Informationen zu den Eigentumsverhältnissen. Ein Blick ins Grundbuch zeigt also, wem Grundstück und Immobilie gehören und wie das Eigentum aufgeteilt ist. Darüber hinaus lassen sich dort auch Informationen zu Belastungen und Einschränkungen in Bezug auf das Grundbuch finden. Gängige Beispiele sind Grundpfandrechte wie eine Grundschuld als Kreditsicherheit.

Welche Daten stehen im Grundbuch?
Die Daten im Grundbuch betreffen die genaue Lage des Grundstücks, die Eigentümer sowie etwaige Belastungen wie Grundschulden. Diese werden der Höhe nach aufgeschlüsselt und ihrer Stelle im Rang gemäß aufgezeigt. Weitere Beschränkungen können Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Wohnrechte darstellen.

Wer darf in das Grundbuch einsehen?
Für die Einsicht ins Grundbuch muss der Antragsteller ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Grundsätzlich wird dies beim Eigentümer und bei Grundschuldgläubigern wie der entsprechenden Bank angenommen. Zusätzlich dürfen auch weitere Rechteinhaber in Verbindung mit dem Grundstück das Grundbuchblatt der betreffenden Immobilie einsehen. Behörden und staatliche Vermessungstechniker haben hier ebenfalls entsprechende Rechte.

Wie kann ich das Grundbuch einsehen?
Wer ein berechtigtes Interesse vorweist, kann einen Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt beantragen. Die Kosten belaufen sich auf 10 Euro, während ein beglaubigter Auszug mit 30 Euro zu Buche schlägt. Der Zugriff über externe Dienstleister bringt oft noch höhere Kosten mit sich. Ein Notar hat zudem die Möglichkeit, auch online Einsicht ins Grundbuch zu nehmen.